Le Globe&Mail vient de publier un article sur l’état de la situation des fraudes hypothécaires au Canada :”How Mortgage Fraud is Thriving in Canada” .

On mentionne les moyens utilisés pour frauder : faux relevés d’emploi, falsification des relevés bancaires, falsification des déclarations d revenus et avis de cotisation, courtiers hypothécaires malhonnêtes…

Those in the industry agree that much of what constitutes mortgage fraud in Canada is what’s known as “soft fraud” or “fraud for shelter” and usually involves people who are genuinely looking to buy a home and pay their mortgage, but can’t quite qualify for a conventional loan.

In some cases borrowers are simply trying to buy a home that is out of their reach financially. In others, the borrowers could qualify if they had a bigger down payment and paid a higher interest rate, but instead alter pay stubs and bank statements in order to qualify for the cheapest possible mortgage. Still, more involve people like Mr. Dhaliwal, who forge documents in order to save a deal that is up against a tight deadline.

Une fraude hypothécaire a été ciblée en Alberta  . La Banque de Montréal, après une enquête qui a débuté en  2006, poursuivrait des avocats, des courtiers immobiliers, des acheteurs et même des employés. Il y aurait environ 150 cas pour une fraude de 70 millions en faux prêt hypothécaire.

Comment ça marche?

  • on identifie la pire maison dans un bon voisinage ( le rôle des courtiers immobiliers)

un logiciel de la banque détermine la valeur de la maison, compte tenu des transactions précédentes et du voisinnage

  • la maison est identifiée comme valant beaucoup plus
  • un immigrant est payé entre 2 000$ et 8 000$ comme homme de paille et acheteur
  • On lui forge plein de documents montrant que l’individu est en moyen et a de bons revenus
  • les employés de la banque sont de connivence et facilite la transaction
  • Des avocats préparent les papiers pour la vente et l’hypothèque
  • Le profit généré est transféré dans des pays étrangers: Liban, Pakistan. Inde…etc.

Source: Radio-Canada

Voici un texte tiré du site du Service canadien de renseignements criminels:

  • Fraudes à l’appui d’installations de culture de marihuana et de laboratoires de drogue clandestins

Souvent, les groupes criminels qui ont recours à la fraude hypothécaire pour l’exploitation d’installations de culture de marihuana, de laboratoires clandestins d’ecstasy ou de méthamphétamine fournissent de faux renseignements personnels ou financiers ou font appel à des prête-noms pour obtenir des propriétés résidentielles ou commerciales. Ils font parfois des rénovations superficielles pour dissimuler les dommages faits à la propriété avant de la vendre à un acheteur qui n’a aucune idée à quoi elle a servi. Dans d’autres cas, moins courants cependant, les criminels cessent de verser les paiements hypothécaires. L’institution financière peut alors rester prise avec une propriété qui présente d’importants dommages structurels et environnementaux à cause de l’exploitation d’un laboratoire clandestin de drogue entre ses murs.

  • Fraudes aux fins de blanchiment d’argent

Les groupes criminels emploient diverses techniques pour blanchir les produits de leur criminalité au moyen de transactions immobilières frauduleuses. Parmi ces techniques, on note le stratagème d’altération des valeurs, où un criminel fait appel à un propriétaire qui accepte de vendre sa propriété à un prix inférieur à sa valeur réelle et de recevoir la différence en espèces. Il s’agit d’une fraude puisque la véritable nature de la transaction (prix d’achat, source du revenu, emploi, etc.) est dissimulée. Le criminel peut ensuite revendre la propriété à sa valeur réelle et blanchir ainsi des fonds de provenance illicite.

  • Fraudes axées sur le profit

Il existe de nombreux stratagèmes de fraude hypothécaire qui visent la réalisation d’un profit. Les fraudeurs peuvent se limiter à une seule manœuvre, combiner les éléments de stratagèmes différents ou en employer plusieurs en même temps.

  • Fraude en évaluation

La fraude en évaluation, qui consiste à gonfler artificiellement la valeur d’une propriété, fait partie de bien des stratagèmes de fraude hypothécaire. Il peut s’agir d’un évaluateur malhonnête qui présente un rapport d’évaluation inexact au prêteur ou d’un groupe criminel qui manipule délibérément les systèmes informatisés d’évaluation immobilière.

Un groupe criminel peut faire semblant d’acheter ou de vendre une propriété beaucoup plus grande, plus neuve ou plus récemment rénovée que d’autres résidences du même secteur. La propriété fait alors l’objet d’une surévaluation qui permet d’obtenir frauduleusement une grosse hypothèque. Lorsque survient ensuite le défaut de paiement, l’institution financière reste prise avec une hypothèque qui dépasse de beaucoup la valeur réelle de la propriété.

  • Achat-revente

Plusieurs stratagèmes d’achat-revente organisés ont été repérés dans l’ensemble du pays. Cette pratique consiste à acheter et revendre frauduleusement une propriété à plusieurs reprises entre complices ou prête-noms. Le prix de vente est gonflé artificiellement au moyen de fausses évaluations ou de ventes successives entre complices. Ces ventes à répétition s’échelonnent sur une courte période de temps, et le prix augmente chaque fois. La propriété peut ensuite être achetée par un prête-nom qui utilise des renseignements falsifiés ou volés afin que l’institution financière ne puisse pas le retrouver au moment de constater le défaut de paiement. Le prix de la maison ayant été gonflé artificiellement, l’institution financière peut essuyer une perte considérable.

N’importe quel intervenant aux tendances criminelles peut essayer de faire surévaluer une propriété pour obtenir des gains illicites, que ce soit un propriétaire, un prêteur, un courtier en hypothèques, un agent immobilier ou un promoteur.

Les stratagèmes d’achat-revente peuvent présenter un ou plusieurs des éléments suivants :

  • évaluations frauduleuses;
  • prête-noms;
  • faux documents de prêt;
  • revenu surévalué de l’acheteur;
  • pots-de-vin versés aux acheteurs, aux investisseurs ou à des initiés corrompus de l’industrie.
  • Emprunt bidon

Cette pratique consiste à demander une hypothèque pour une propriété qui n’existe pas (au moyen d’une adresse fictive, par exemple). Ce genre de combine peut impliquer une fausse inscription à un service immobilier ou la complicité d’une personne qui se fait passer pour l’acheteur et qui obtient sciemment une hypothèque pour la propriété fictive. Dans certaines circonstances, l’assurance-titres couvrira les pertes subies par le prêteur, mais dans les cas où l’avocat est corrompu ou victime de vol d’identité, la police d’assurance-titres peut aussi être falsifiée. Comme les compagnies d’assurance hypothécaire ne remboursent pas toujours les fonds prêtés pour l’achat de propriétés fictives, ce type de fraude peut entraîner une perte considérable pour l’institution financière qui a consenti le prêt.

Dans les cas plus élaborés, les fraudeurs peuvent aller jusqu’à inventer l’emprunteur et la propriété, faire appel à un agent immobilier corrompu pour faire une fausse inscription à un service interagences ou avoir recours à un avocat complice pour traiter les fonds au nom d’un vendeur et d’un acheteur fictifs afin de contourner les mesures de vérification de l’institution financière.

  • Fraude en titre de propriété

Ce type d’arnaque consiste en le transfert frauduleux d’une propriété. Les personnes qui louent leur propriété ou qui possèdent une propriété de grande valeur non hypothéquée sont particulièrement à risque pour ces stratagèmes, puisque leur propriété peut servir à obtenir une grosse hypothèque. Le fraudeur usurpe l’identité du propriétaire légitime pour vendre ou refinancer frauduleusement sa propriété en utilisant sa cote de solvabilité, puis disparaît avec les fonds volés. Il peut aussi revendre la propriété illégalement à un prête-nom qui n’a aucune intention d’honorer l’obligation de remboursement, puis empocher le montant du prêt hypothécaire. Le propriétaire légitime se retrouve alors avec un refinancement ou un prêt hypothécaire qu’il n’a pas demandé ou constate que sa propriété a été vendue à son insu.

Le fraudeur peut entreprendre ce manège sans que le propriétaire légitime s’en aperçoive en utilisant de fausses pièces d’identité et des documents contrefaits pour profiter des systèmes financiers et immobiliers informatisés. Le propriétaire légitime peut n’avoir aucune connaissance de la fraude jusqu’à ce qu’il reçoive les états de compte de l’hypothèque frauduleuse. Si la propriété a été vendue à une tierce partie qui l’a achetée de bonne foi, le propriétaire légitime et l’acheteur croiront tous deux avoir un titre libre sur la propriété. Au Canada, des victimes de vol de titre ont dû débourser de fortes sommes en honoraires d’avocats et consacrer beaucoup de temps à recouvrer le titre sur leur propriété.

  • Fraude en forclusion

Il existe des services qui permettent aux personnes menacées de forclusion d’obtenir de l’aide en toute éthique et légalité. Ce genre de service peut être avantageux si l’entente est clairement énoncée tant verbalement que par écrit, si le propriétaire est en mesure de remplir les conditions proposées et si les frais sont raisonnables. Par contre, lorsqu’il y a fraude, la victime n’a souvent pas conscience de se faire berner parce que la transaction est complexe et qu’on lui a donné la fausse assurance de pouvoir recouvrer le titre sur sa propriété. De tels stratagèmes ont été signalés au Canada, mais sont beaucoup plus courants aux États-Unis.

Les adeptes de ce type de fraude ciblent habituellement des personnes vulnérables à faible revenu dont le domicile fait l’objet d’une forclusion ou qui risquent de se retrouver en défaut de remboursement. Bien que les fraudes en forclusion puissent prendre plusieurs formes, elles présentent certains éléments communs. Dans ce genre de combine, l’escroc aborde un propriétaire légitime pour lui proposer une façon de consolider ses dettes, généralement moyennant le paiement de frais initiaux et le transfert du titre de propriété (parfois à l’insu de la victime). Habituellement, le propriétaire légitime reçoit un montant en espèces du fraudeur afin de payer ses comptes les plus urgents. Il continue de vivre dans sa résidence et de verser un « loyer » ou des « paiements au service de sa dette consolidée » au fraudeur. Contrairement à un agent de consolidation légitime, le fraudeur empoche tout l’argent que lui donne le propriétaire mais ne paie pas les comptes et les taxes en souffrance, ce qui mène à l’engagement de procédures de recouvrement des créances contre le propriétaire. Le fraudeur peut alors réhypothéquer la propriété ou la vendre à un complice, laissant la victime criblée de dettes, sans titre de propriété ni domicile..

  • Fraudes en vue d’obtenir un domicile

À la différence des stratagèmes axés sur le profit, les fraudes en vue d’obtenir un domicile sont généralement le fait d’emprunteurs qui ont l’intention d’habiter leur maison en tant que propriétaires respectueux de la loi. Ces personnes falsifient leurs renseignements personnels ou financiers afin d’obtenir une hypothèque qui dépasse leurs moyens. Comme ces emprunteurs ont déjà étiré leur capacité de payer au maximum, ils sont particulièrement vulnérables à toute évolution de leur situation financière. Le SCRC ne s’attarde aux fraudes de ce genre que lorsque des escrocs organisés ciblent des personnes qui ont de la difficulté à faire leurs paiements hypothécaires afin de les exploiter au moyen de stratagèmes de fraude en forclusion.

Source :  http://helenebouchard.ca/category/fraude-101/fraude-hypothecaire/  Helene Bouchard CPA

 

NDLR : Une des fraudes les plus courante est la soumission par un courtier hypothécaire malhonnête de connivence avec le vendeur et l’acheteur  du  même  dossier chez plusieurs prêteur dans le but de faire une transaction sur différent immeuble  le même jours avec la même mise de fond. Cette fraude n’a qu’une seule victime les prêteurs associés aux projets et ultimement l’acheteur si le projet éclate.